Preguntas frecuentes
Muchas páginas de este sitio incluyen preguntas frecuentes. Aquí encontrará todas las preguntas frecuentes reunidas en un solo lugar, clasificadas por tema. (Algunas preguntas frecuentes aparecen más de una vez cuando se relacionan con varios temas o fases del proceso de ADU).
ADU 101
¿Cuál es la diferencia entre una ADU construida en el sitio y una prefabricada o fabricada?
Construcción en el sitio/Tradicional: una ADU construida de manera tradicional se diseña y construye específicamente según sus preferencias y su propiedad y se construye en el sitio (“construcción tradicional”). Esta opción permite una gran cantidad de personalización y la realización de cambios menores durante el proceso de construcción.
Prefabricadas/panelizadas/modulares: estas unidades ADU se construyen parcialmente o en su mayor parte en una fábrica y luego se envían a su sitio para ensamblarlas. A veces, la empresa incluirá todos los servicios en su tarifa (“llave en mano”), incluida la ayuda con los permisos y todas las tareas de construcción en el sitio (por ejemplo, colocar los cimientos, conexiones de servicios públicos, etc.). Otras veces, necesitará contratar a profesionales adicionales para que lo ayuden.
¿Cuál es la diferencia entre una ADU y una JADU?
Las unidades de vivienda auxiliares (ADU) vienen en muchas formas y tamaños, pero siempre son viviendas independientes más pequeñas que la casa principal y legalmente forman parte de la misma propiedad. Deben tener cocina, baño y un lugar para dormir, y por lo general varían desde estudios de tamaño reducido hasta casas de 1000 pies cuadrados con varios dormitorios.
Las Unidades de Vivienda Auxiliares Junior (JADUS) son unidades más pequeñas de hasta 500 pies cuadrados (46,5 m²) dentro o adosadas a una vivienda unifamiliar (incluido un garaje adjunto). Las JADU deben incluir una cocina eficiente (fregadero, electrodoméstico, refrigerador y una pequeña encimera). Algunas JADU tienen baño propio y otras lo comparten con la casa principal. Los costos de construcción de las JADU suelen ser mucho menores. En la mayoría de los casos, el propietario debe vivir en la unidad principal o en la JADU.
La ley estatal ahora permite que los propietarios tengan una JADU y una ADU regular en su propiedad.
¿Qué debo hacer para construir una ADU?
Este sitio lo guía a través de cada parte del proceso de ADU, desde reunir la inspiración inicial y aprender lo que puede construir hasta convertirse en propietario o mudarse.
¿Qué hago primero?
El mejor punto de partida es una consulta de viabilidad de ADU personalizada para comprender su propiedad específica y las normas locales . Al mismo tiempo, puede reflexionar sobre lo que desea y analizar otras ADU para tener una idea de las posibilidades. Una vez que tenga algunas ideas, puede pasar a "Conocer las normas" para determinar qué puede construir en su propiedad (el estudio de viabilidad también le ayudará con esto).
¿Debo avisarles a mis vecinos?
No es obligatorio que les cuentes a tus vecinos sobre tu ADU, pero siempre es una buena idea comunicarte con ellos al comienzo del proceso. Tu proyecto se desarrollará mejor si los mantienes informados y es posible que tengan excelentes ideas para tu proyecto.
Algunas jurisdicciones proporcionan un aviso de cortesía sobre un proyecto a las propiedades circundantes.
Si vive en una asociación de vecinos o de propietarios, hable con su representante o con la junta directiva al comienzo del proceso. No pueden impedirle construir o alquilar una unidad de vivienda adicional, pero es posible que tengan pautas que deba conocer para el diseño y la construcción. Según el lugar donde viva, es posible que se requiera la aprobación por escrito de su asociación de propietarios antes de que su ubicación permita la construcción de su unidad de vivienda adicional.
¿Cuánto tiempo se tarda en construir una ADU?
Construir una ADU es una inversión de tiempo y dinero. La mayoría de los proyectos tardan de uno a dos años en completarse. Normalmente, los propietarios tardan de uno a tres meses en comenzar y formar su equipo, y de uno a seis meses en desarrollar los planos, reunirse con el personal local y presentar la solicitud. Dependiendo de los permisos necesarios, el número de rondas de revisión y la rapidez con la que el propietario y su equipo de proyecto puedan responder a los comentarios, la obtención de los permisos tardará de uno a seis meses. La construcción suele tardar de seis a doce meses.
Empezando
¿Cuál es la diferencia entre una ADU y una JADU?
Las unidades de vivienda auxiliares (ADU) vienen en muchas formas y tamaños, pero siempre son viviendas independientes más pequeñas que la casa principal y legalmente forman parte de la misma propiedad. Deben tener cocina, baño y un lugar para dormir, y por lo general varían desde estudios de tamaño reducido hasta casas de 1000 pies cuadrados con varios dormitorios.
Las Unidades de Vivienda Auxiliares Junior (JADUS) son unidades más pequeñas de hasta 500 pies cuadrados (46,5 m²) dentro o adosadas a una vivienda unifamiliar (incluido un garaje adjunto). Las JADU deben incluir una cocina eficiente (fregadero, electrodoméstico, refrigerador y una pequeña encimera). Algunas JADU tienen baño propio y otras lo comparten con la casa principal. Los costos de construcción de las JADU suelen ser mucho menores. En la mayoría de los casos, el propietario debe vivir en la unidad principal o en la JADU.
La ley estatal ahora permite que los propietarios tengan una JADU y una ADU regular en su propiedad.
¿Qué debo hacer para construir una ADU?
Este sitio lo guía a través de cada parte del proceso de ADU, desde reunir la inspiración inicial y aprender lo que puede construir hasta convertirse en propietario o mudarse.
¿Qué hago primero?
El mejor punto de partida es una consulta de viabilidad de ADU personalizada para comprender su propiedad específica y las normas locales . Al mismo tiempo, puede reflexionar sobre lo que desea y analizar otras ADU para tener una idea de las posibilidades. Una vez que tenga algunas ideas, puede pasar a "Conocer las normas" para determinar qué puede construir en su propiedad (el estudio de viabilidad también le ayudará con esto).
¿Debo avisarles a mis vecinos?
No es obligatorio que les cuentes a tus vecinos sobre tu ADU, pero siempre es una buena idea comunicarte con ellos al comienzo del proceso. Tu proyecto se desarrollará mejor si los mantienes informados y es posible que tengan excelentes ideas para tu proyecto.
Algunas jurisdicciones proporcionan un aviso de cortesía sobre un proyecto a las propiedades circundantes.
Si vive en una asociación de vecinos o de propietarios, hable con su representante o con la junta directiva al comienzo del proceso. No pueden impedirle construir o alquilar una unidad de vivienda adicional, pero es posible que tengan pautas que deba conocer para el diseño y la construcción. Según el lugar donde viva, es posible que se requiera la aprobación por escrito de su asociación de propietarios antes de que su ubicación permita la construcción de su unidad de vivienda adicional.
Estoy buscando instalar una ADU en una propiedad nueva: ¿qué debo buscar?
¡Es muy importante tener esto en cuenta antes de comprar! Hemos creado una guía sobre lo que deberías considerar y buscar .
¿Cuánto tiempo se tarda en construir una ADU?
Construir una ADU es una inversión de tiempo y dinero. La mayoría de los proyectos tardan de uno a dos años en completarse. Normalmente, los propietarios tardan de uno a tres meses en comenzar y formar su equipo, y de uno a seis meses en desarrollar los planos, reunirse con el personal local y presentar la solicitud. Dependiendo de los permisos necesarios, el número de rondas de revisión y la rapidez con la que el propietario y su equipo de proyecto puedan responder a los comentarios, la obtención de los permisos tardará de uno a seis meses. La construcción suele tardar de seis a doce meses.
¿Cuándo debo pensar en la conexión de servicios públicos?
Las conexiones de servicios públicos pueden tener importantes impactos en el diseño y la programación, por lo que es bueno pensar en ellas desde el principio.
En general, es más económico conectar los servicios de la ADU a la casa principal que construir nuevas derivaciones de agua y alcantarillado a la red principal en la calle, o un segundo conjunto de líneas eléctricas desde el poste. En algunos casos, sobre todo si su ADU es más grande (más de 750 pies cuadrados), podría ser necesario construir nuevas conexiones. Es recomendable consultar este tema con su jurisdicción al inicio del proceso de diseño.
La mayoría de las viviendas necesitarán actualizar el panel eléctrico principal y, posiblemente, el servicio eléctrico de la propiedad. Esto implicará la contratación de un electricista y la coordinación con PG&E. Debido a la demanda de servicios de PG&E, el proceso de actualización puede llevar bastante tiempo y a los propietarios se les suele cobrar una tarifa de ingeniería de $1,500 para que PG&E inicie el proceso. Se pueden aplicar cargos adicionales según el estado y el tamaño de los componentes eléctricos que llegan a la propiedad.
Las mejoras típicas de los servicios públicos para una ADU incluyen un panel eléctrico principal de al menos 200 amperios y una línea lateral de alcantarillado de 4″ para toda la propiedad. Si la línea lateral existente es de 3″, es posible que deba reemplazarla por una línea lateral de 4″ hacia la calle para manejar la demanda adicional creada por la ADU. Consulte con su departamento de construcción para obtener más información.
También puede ser necesario mejorar el servicio de agua, en particular cuando se requieren rociadores, como cuando se construye una unidad adicional de vivienda (ADU) sobre un garaje. La escala y el costo de este trabajo dependen en gran medida de la antigüedad de la casa principal y de la infraestructura provista por la jurisdicción. Es importante determinar si será necesario planificar la instalación de rociadores y obtener información sobre el suministro de agua a su propiedad al comienzo del proceso de diseño y licitación. Esta información suele estar disponible en el Departamento de Obras Públicas o Ingeniería.
¿En qué etapa del proceso de ADU debo obtener una consulta de viabilidad de ADU?
¡Lo antes posible! El objetivo de la consulta es asegurarse de que comprenda en profundidad las mejores opciones de ADU para usted en función de sus objetivos y presupuesto. De esta manera, ahorrará tiempo y recursos a largo plazo. Si ya ha avanzado mucho en el proceso con un diseñador o arquitecto, es posible que ya no necesite una consulta de viabilidad de ADU; en su lugar, comuníquese con nosotros si tiene preguntas durante el proceso de ADU.
Aprendiendo las reglas
¿Debo avisarles a mis vecinos?
No es obligatorio que les cuentes a tus vecinos sobre tu ADU, pero siempre es una buena idea comunicarte con ellos al comienzo del proceso. Tu proyecto se desarrollará mejor si los mantienes informados y es posible que tengan excelentes ideas para tu proyecto.
Algunas jurisdicciones proporcionan un aviso de cortesía sobre un proyecto a las propiedades circundantes.
Si vive en una asociación de vecinos o de propietarios, hable con su representante o con la junta directiva al comienzo del proceso. No pueden impedirle construir o alquilar una unidad de vivienda adicional, pero es posible que tengan pautas que deba conocer para el diseño y la construcción. Según el lugar donde viva, es posible que se requiera la aprobación por escrito de su asociación de propietarios antes de que su ubicación permita la construcción de su unidad de vivienda adicional.
¿Puedo construir una ADU? ¿Cuántas?
En casi todos los casos, ¡sí! Las unidades de vivienda unifamiliares y las unidades de vivienda unifamiliares están permitidas en cualquier zona unifamiliar o multifamiliar. Si se permiten los edificios residenciales, las unidades de vivienda unifamiliares casi siempre también están permitidas (con excepciones limitadas por razones de seguridad, tráfico y agua).
La ley estatal ahora permite que una propiedad unifamiliar tenga varias ADU, y algunas comunidades permiten incluso más. Consulte con su personal local antes de planificar varias ADU. Las propiedades multifamiliares, como dúplex, tríplex y edificios de apartamentos, pueden tener dos ADU independientes o hasta el 25 % del número de unidades, según la propiedad. Si le interesa construir ADU en una propiedad multifamiliar, hable con el personal para obtener más información. Los promotores que construyen viviendas nuevas o multifamiliares pueden incluir ADU simultáneamente; consulte con el personal.
¿Puedo poner una ADU en mi garaje?
Los propietarios pueden convertir estructuras legalmente construidas (garaje, granero, estudio de arte, etc.) en una ADU o JADU. Las JADU pueden transformarse a partir de un garaje adjunto (pero no de uno independiente). Consulte esta guía completa sobre conversión de garajes en ADU de la Coalición Casita.
No es necesario reemplazar la plaza de aparcamiento si se convierte el garaje en una unidad de vivienda adicional (ADU), pero podría ser necesario si se convierte en una unidad de vivienda adicional (JADU); consulte con el personal local. Los permisos de demolición para un garaje independiente existente pueden tramitarse al mismo tiempo que los permisos para la ADU. Tenga en cuenta que la conversión de garajes en ADU puede requerir importantes barreras de humedad y otros elementos de diseño para cumplir con los códigos de construcción.
¿Qué tan grande puede ser mi ADU?
Generalmente, las unidades de vivienda unifamiliar (ADU) pueden tener desde 150 pies cuadrados (14 metros cuadrados) hasta 1,000 pies cuadrados (93 metros cuadrados). Las ADU Junior (JADU) pueden tener hasta 500 pies cuadrados (46 metros cuadrados). Consulte las Normas Locales para ADU para obtener más detalles sobre altura, retranqueos y otras normas, y nuestra Guía para obtener información más detallada sobre las leyes importantes para ADU.
Según la ley estatal, se puede construir una unidad de vivienda adicional (ADU) de al menos 800 pies cuadrados (74,5 m), siempre que los retranqueos traseros y laterales sean de al menos 1,2 m (4 pies) y la altura no supere los 4,8 m (16 pies). En estos casos, no se aplican las normativas locales, como la cobertura del terreno, la superficie construida y otras. De lo contrario, los límites de tamaño dependen de su propiedad y de las normas de su comunidad.
No creo que pueda instalar una ADU en mi propiedad. ¿Qué puedo hacer?
Según la ley estatal, las normas sobre los retranqueos, la cobertura del lote y los requisitos de espacio abierto no pueden impedirle construir una ADU de 800 pies cuadrados, siempre que la ADU tenga retranqueos de al menos 4 pies y no supere los 16 pies de altura. Los retranqueos frontales tampoco pueden impedirle construir una ADU de 800 pies cuadrados, lo que significa que una ADU puede estar en un patio delantero, pero solo si no es posible colocarla en la parte trasera o lateral.
¿Qué pasa con las ADU en propiedades multifamiliares?
Las propiedades multifamiliares, como dúplex, tríplex y edificios de apartamentos, pueden tener varias unidades de vivienda adicional (ADU), pero no unidades de vivienda adicional (JADU). Si le interesa construir unidades de vivienda adicional (ADU) en una propiedad multifamiliar, consulte con el personal para obtener más información. Los promotores que construyen viviendas nuevas o multifamiliares pueden incluir unidades de vivienda adicional (ADU) simultáneamente; consulte con el personal.
¿Necesito vivir en la casa principal para construir una ADU o JADU?
Los propietarios de JADU deben vivir en la unidad principal o JADU, y esto deberá registrarse en una restricción de escritura de la propiedad.
No se requiere ocupación del propietario para las ADU.
¿Necesitaré agregar estacionamiento?
El estacionamiento es una preocupación mucho menor que antes. Las JADU no requieren un nuevo lugar de estacionamiento. Consulte las reglas locales de las ADU para ver qué estacionamiento puede ser necesario en su ubicación.
No se requiere estacionamiento si:
- A media milla de distancia a pie del transporte público (incluido el ferry);
- Dentro de un distrito arquitectónica o históricamente significativo;
- Se requieren permisos de estacionamiento en la calle y no se proporcionan a los ocupantes de la ADU;
- Ubicado a una cuadra del acceso para compartir autos, o
- Construido como parte de un nuevo proyecto de vivienda.
¿Mi ADU necesitará rociadores contra incendios?
En la mayoría de los casos, si la casa principal no cuenta con rociadores contra incendios, la ADU/JADU no estará obligada a instalarlos. Sin embargo, existen algunas excepciones a esta regla en las que podrían ser necesarios:
- Si construye una ADU más grande que el 50 % de la casa principal
- Si construyes sobre un garaje
- Si la ADU está a más de una cierta distancia de la calle (normalmente 150′) o de la boca de incendios más cercana (normalmente 400′)
Consulte con el Departamento de Planificación local y el Jefe de Bomberos para obtener detalles exactos una vez que haya desarrollado más su proyecto.
¿Cuándo debo pensar en la conexión de servicios públicos?
Las conexiones de servicios públicos pueden tener importantes impactos en el diseño y la programación, por lo que es bueno pensar en ellas desde el principio.
En general, es más económico conectar los servicios de la ADU a la casa principal que construir nuevas derivaciones de agua y alcantarillado a la red principal en la calle, o un segundo conjunto de líneas eléctricas desde el poste. En algunos casos, sobre todo si su ADU es más grande (más de 750 pies cuadrados), podría ser necesario construir nuevas conexiones. Es recomendable consultar este tema con su jurisdicción al inicio del proceso de diseño.
La mayoría de las viviendas necesitarán actualizar el panel eléctrico principal y, posiblemente, el servicio eléctrico de la propiedad. Esto implicará la contratación de un electricista y la coordinación con PG&E. Debido a la demanda de servicios de PG&E, el proceso de actualización puede llevar bastante tiempo y a los propietarios se les suele cobrar una tarifa de ingeniería de $1,500 para que PG&E inicie el proceso. Se pueden aplicar cargos adicionales según el estado y el tamaño de los componentes eléctricos que llegan a la propiedad.
Las mejoras típicas de los servicios públicos para una ADU incluyen un panel eléctrico principal de al menos 200 amperios y una línea lateral de alcantarillado de 4″ para toda la propiedad. Si la línea lateral existente es de 3″, es posible que deba reemplazarla por una línea lateral de 4″ hacia la calle para manejar la demanda adicional creada por la ADU. Consulte con su departamento de construcción para obtener más información.
También puede ser necesario mejorar el servicio de agua, en particular cuando se requieren rociadores, como cuando se construye una unidad adicional de vivienda (ADU) sobre un garaje. La escala y el costo de este trabajo dependen en gran medida de la antigüedad de la casa principal y de la infraestructura provista por la jurisdicción. Es importante determinar si será necesario planificar la instalación de rociadores y obtener información sobre el suministro de agua a su propiedad al comienzo del proceso de diseño y licitación. Esta información suele estar disponible en el Departamento de Obras Públicas o Ingeniería.
Presupuesto y finanzas
¿Cuánto costará construir una ADU?
Nuestra Calculadora de ADU es un excelente punto de partida para elaborar un presupuesto. Ofrece una estimación aproximada de costos e ingresos y le ayudará a comprender cómo las decisiones pueden afectar su presupuesto a lo largo del tiempo. En general, es útil evitar tener un presupuesto fijo al explorar sus opciones. El costo de construir una ADU suele oscilar entre $30,000 para una ADU con reforma interior sencilla, hasta más de $400,000 para una ADU independiente grande con acabados de alta gama en un terreno en ladera. El costo por pie cuadrado es una buena forma de estimar, aunque también puede variar; un valor aproximado es $450 por pie cuadrado para construcción y otros costos (diseño, honorarios, etc.), dependiendo del diseño y los materiales elegidos.
Consulte más detalles sobre los costos, incluyendo diseño, permisos y construcción, en nuestro Manual de ADU . Consulte también nuestra entrada de blog sobre 5 costos ocultos .
¿Cómo voy a pagar una ADU?
Hay cinco opciones principales disponibles para los propietarios de viviendas para financiar su ADU. Muchos propietarios de viviendas utilizan una combinación de estas opciones.
- Ahorros en efectivo u otros activos líquidos
- Refinanciamiento con retiro de efectivo
- Préstamos de amigos o familiares
- Préstamo con garantía hipotecaria o línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)
- Préstamos para renovación
A medida que realiza la planificación financiera para su unidad de vivienda alternativa, recuerde incluir en sus cálculos los ingresos por alquiler que recibirá. Consulte más detalles sobre las opciones de financiamiento en los pasos de la página Presupuesto y finanzas y en nuestro Libro de trabajo y ejercicios .
¿Qué pasa si no tengo mucho dinero disponible en este momento para construir una ADU?
Si tiene capital en su vivienda, un refinanciamiento con retiro de efectivo o un préstamo/línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) podrían ser una buena opción. Normalmente, el financiamiento no está disponible para propietarios con bajos ingresos y capital insuficiente en la vivienda, pero en el pasado, el Programa ADU de la Agencia de Financiamiento de Viviendas de California (Cal HFA) ha otorgado una subvención de hasta $40,000 a propietarios que califican. Consulte su sitio web para obtener la información más actualizada.
¿Cómo afectará la construcción de una ADU a mis impuestos y al valor de mi propiedad?
Agregar una ADU probablemente afectará sus impuestos a la propiedad y el valor de reventa de su casa. Sin embargo, su casa principal no se volverá a tasar y sus impuestos a la propiedad solo aumentarán en función del valor agregado de su ADU. Por ejemplo, si construye una ADU que agrega $150,000 al valor de su propiedad y su tasa impositiva es del 1%, sus impuestos aumentarán en un 1% x $150,000, o $1,500 por año.
La construcción de una JADU tendrá un impacto significativamente menor en el valor tasado. En algunos casos, sus impuestos no aumentarán en absoluto. Compartir vivienda tampoco aumentará el valor tasado de su vivienda. Por lo general, las conversiones de garajes no aumentarán su factura de impuestos tanto como una construcción nueva, pero tampoco agregarán tanto valor.
¡Puedes ver este útil video de 4 minutos de la empresa ADU Maxable sobre las implicaciones del impuesto a la propiedad!
Cada propiedad requerirá un análisis individual para determinar el valor agregado de una unidad adicional de vivienda, por lo que debe comunicarse con la Oficina de Tasación de su condado una vez que tenga una idea de su plan. Ellos podrán brindarle una estimación aproximada de las implicaciones impositivas.
Añadir una unidad adicional también puede afectar sus impuestos sobre la renta. Esto puede ser bastante complicado y es mejor hablar de ello con un asesor fiscal.
¿Puedo eventualmente vender mi ADU por separado del edificio principal?
No. Deberá registrar en una restricción de escritura de la propiedad que la ADU no se puede vender por separado de la vivienda principal.
¿Qué pasa con el dinero que podría ganar alquilando la ADU?
Los ingresos por alquiler son uno de los principales beneficios de tener una ADU o JADU en su propiedad; para muchas personas, les brinda flexibilidad en su presupuesto o una oportunidad de aumentar sus ahorros. Nuestra Calculadora de ADU puede ayudarlo a estimar cuánto ingreso por alquiler podría generar su nueva unidad. Tenga en cuenta que muchas ubicaciones no permiten que las ADU se alquilen por menos de 30 días a la vez; confirme con el personal de planificación local de su comunidad.
¿Cuánto cuesta diseñar una ADU?
Los costos de diseño cubren el trabajo de su arquitecto o diseñador y pueden incluir o no ingeniería, topografía y otros servicios profesionales necesarios para prepararse para obtener los permisos. En conjunto, estos servicios pueden representar alrededor del 10 % del presupuesto total de su proyecto; el monto exacto depende de los detalles de su propiedad y proyecto. Consulte la página Presupuesto y finanzas para obtener más detalles.
¿Cuánto cuesta obtener permisos para una ADU?
Las ADU pueden estar sujetas a una variedad de tarifas por parte del gobierno local, el estado y otras agencias. Algunas tarifas se basan en los detalles del proyecto, mientras que otras son fijas. El monto total depende en gran medida de su propiedad y sus planes, pero es muy probable que el personal local pueda brindarle un estimado una vez que tenga una buena idea de los detalles de su proyecto. Consulte la página de Presupuesto y Finanzas, nuestra Calculadora de ADU y nuestro Libro de trabajo de ADU para obtener más detalles.
Diseño
¿Cuál es la diferencia entre una ADU construida en el sitio y una prefabricada o fabricada?
Construcción en el sitio/Tradicional: una ADU construida de manera tradicional se diseña y construye específicamente según sus preferencias y su propiedad y se construye en el sitio (“construcción tradicional”). Esta opción permite una gran cantidad de personalización y la realización de cambios menores durante el proceso de construcción.
Prefabricadas/panelizadas/modulares: estas unidades ADU se construyen parcialmente o en su mayor parte en una fábrica y luego se envían a su sitio para ensamblarlas. A veces, la empresa incluirá todos los servicios en su tarifa (“llave en mano”), incluida la ayuda con los permisos y todas las tareas de construcción en el sitio (por ejemplo, colocar los cimientos, conexiones de servicios públicos, etc.). Otras veces, necesitará contratar a profesionales adicionales para que lo ayuden.
¿Cómo encuentro un arquitecto, diseñador o empresa de prefabricados?
La mayoría de los propietarios de viviendas optan por trabajar con algún tipo de profesional de diseño para planificar su ADU y ayudar durante todo el proceso. Contratar a un profesional al principio del proceso suele ser clave para que su ADU sea aprobada rápidamente, se gestione de manera eficiente y se construya de manera rentable. La experiencia relevante y la idoneidad serán fundamentales.
Hay distintos tipos de diseñadores, que pueden ser arquitectos, constructores, “diseñadores”, empresas de diseño y construcción o empresas de construcción modular o prefabricada. Si contrata a una persona o equipo local, es probable que comiencen el proceso visitando su hogar y hablando con usted sobre sus ideas y objetivos. Si parece una buena opción, prepararán una propuesta que detalle sus servicios y honorarios. Los profesionales suelen cobrar por una consulta o propuesta inicial.
Consulte nuestros Ejercicios para obtener una lista de preguntas para hacerle a un posible arquitecto o diseñador, nuestro Glosario para tener claros los términos y nuestro Cuaderno de trabajo para más detalles.
¿Cuándo muestro mis diseños al personal local?
Una vez que tenga un diseño establecido con su arquitecto/diseñador, es una buena idea discutirlo con el personal de planificación para que puedan señalar cualquier problema antes de preparar su solicitud.
Para obtener información de contacto, consulte las Reglas locales de ADU .
Este también es un buen momento para comunicarse con las agencias de servicios públicos (agua, alcantarillado, gas, etc.) para preguntar sobre sus requisitos de infraestructura y confirmar las tarifas de conexión y servicio.
¿Cuánto cuesta diseñar una ADU?
Los costos de diseño cubren el trabajo de su arquitecto o diseñador y pueden incluir o no ingeniería, topografía y otros servicios profesionales necesarios para prepararse para obtener los permisos. En conjunto, estos servicios pueden representar alrededor del 10 % del presupuesto total de su proyecto; el monto exacto depende de los detalles de su propiedad y proyecto. Consulte la página Presupuesto y finanzas para obtener más detalles.
¿Tiene algún recurso sobre el diseño de ADU ecológico?
¡Sí! Consulta esta publicación del blog sobre estrategias de construcción ecológica para unidades de vivienda autónomas en California.
Permisos
¿Qué permisos se requieren para las ADU y JADU?
Los requisitos de solicitud varían según el lugar donde vivas, pero las solicitudes generalmente incluyen:
- Plano del sitio (que muestra las estructuras existentes y propuestas)
- Planos de construcción/arquitectónicos (planos de planta, planos de elevación y detalles)
- Planos estructurales (plano de cimentación, planos de armazón y detalles asociados)
- Otros elementos (cálculos de energía del Título 24, restricción de escritura, formulario de asignación de dirección u otros materiales requeridos por su ubicación)
- Restricción de escritura presentada ante el condado
- Materiales complementarios
Algunos Departamentos de Planificación locales cuentan con una lista de verificación de requisitos para la solicitud o presentación de permisos de ADU que describe toda la documentación y los materiales necesarios. Contacte con el personal local para conocer el proceso de solicitud y los requisitos específicos de su zona.
¿Cuánto cuesta obtener permisos para una ADU?
Las ADU pueden estar sujetas a una variedad de tarifas por parte del gobierno local, el estado y otras agencias. Algunas tarifas se basan en los detalles del proyecto, mientras que otras son fijas. El monto total depende en gran medida de su propiedad y sus planes, pero es muy probable que el personal local pueda brindarle un estimado una vez que tenga una buena idea de los detalles de su proyecto. Consulte la página de Presupuesto y Finanzas, nuestra Calculadora de ADU y nuestro Libro de trabajo de ADU para obtener más detalles.
¿Existen problemas de agua o alcantarillado que debería considerar?
Algunas ciudades podrían exigir a los propietarios de viviendas que aumenten el servicio o los medidores para cumplir con los requisitos de capacidad. Consulte con el personal de planificación local para obtener más información sobre los requisitos locales para los servicios públicos.
¿Puede detenerse mi ADU debido a otros problemas de incumplimiento en mi propiedad?
En la mayoría de los casos, la ley estatal ya no permite que las ciudades y los condados hagan comentarios sobre cuestiones de zonificación preexistentes que no estén relacionadas con la ADU. Por ejemplo, no debería recibir comentarios sobre la reparación de la casa principal o de una cerca que no estén relacionadas con la ADU, a menos que exista un problema evidente de seguridad pública.
¿Cuáles son los aspectos que debo tener en cuenta si mi propiedad utiliza un sistema séptico?
Si tiene un sistema séptico, es importante asegurarse con su agencia local de que tiene capacidad séptica para agregar una unidad adicional de vivienda (ADU) o una unidad adicional de vivienda (ADU) secundaria con la cantidad deseada de habitaciones antes de avanzar con los planes para su proyecto. Actualizar un sistema séptico puede ser costoso o desafiante, y es bueno evaluar las necesidades realistas de antemano. Obtenga más información sobre los sistemas sépticos en nuestra publicación de blog detallada sobre el tema aquí . Puede hacerlo comunicándose con su agencia local:
Si actualmente no cuenta con capacidad séptica para su proyecto de ADU y no desea actualizar el sistema, consulte con su departamento de planificación local sobre la posibilidad de un "intercambio de dormitorios", que le permite realizar modificaciones en la construcción de un dormitorio existente en su residencia principal para convertirlo en un espacio no destinado a dormitorios (por ejemplo, una oficina) y luego utilizar la capacidad séptica recién liberada para su ADU. De nuevo, la viabilidad de esta opción depende de su jurisdicción local.
¿Qué es el Título 24 y cómo afecta mi proyecto de ADU?
El Título 24 regula la eficiencia energética mínima para las nuevas construcciones en California. Por ejemplo, estas normas dictan el nivel de aislamiento necesario y los tipos de luminarias que se pueden utilizar. Todas las ADU nuevas deberán demostrar su cumplimiento con el Título 24, lo que generalmente requiere la contratación de un consultor y suele costar menos de $500. Para leer una entrada de blog detallada sobre el Título 24, lea aquí . En algunos casos, como en las ADU independientes de nueva construcción, es posible que deba instalar paneles solares para cumplir con la normativa.
¿Cuáles son los requisitos solares para las ADU?
Las unidades ADU de nueva construcción están sujetas al requisito del Código de Energía de proporcionar paneles solares si la unidad es una unidad ADU independiente, no fabricada y de nueva construcción. Según la Comisión de Energía de California (CEC), los paneles se pueden instalar en la unidad ADU o en la unidad de vivienda principal. Las unidades ADU que se construyen dentro de un espacio existente o como una ampliación a viviendas existentes, incluidas las ampliaciones independientes en las que un edificio independiente existente se convierte de un espacio no residencial a uno residencial, no están sujetas al requisito del Código de Energía de proporcionar paneles solares.
Consulte a la CEC sobre este asunto. Para más información, visite el sitio web de la CEC . Puede enviar sus preguntas por correo electrónico a: title24@energy.ca.gov o comunicarse con la Línea Directa de Normas Energéticas al 800-772-3300.
Para obtener información importante para los propietarios que estén pensando en utilizar energía solar, consulte la Guía de protección del consumidor de energía solar de California de la Comisión de Servicios Públicos de California (CPUC).
¿Cómo afecta la SB-9 mi capacidad para construir una ADU?
Dado que la ley SB-9 es nueva, las ciudades aún están determinando cómo la aplicarán. A continuación, encontrará información general sobre la SB-9. Le recomendamos que se comunique directamente con la ciudad para obtener más información específica sobre su propiedad y cómo la están aplicando actualmente. Puede encontrar más información en esta entrada del blog de Maxable. También puede consultar la Hoja Informativa sobre la SB-9 del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California . Finalmente, puede ver el seminario web de la Coalición Casita sobre la SB-9 .
Tengo una ADU no permitida en mi propiedad, ¿qué debo hacer?
Cada jurisdicción local tiene un proceso y protocolo de cumplimiento del código diferente con respecto a las ADU sin permiso. Muchas jurisdicciones se centran en un enfoque colaborativo para ayudar a los propietarios a que sus ADU cumplan con la normativa. Una nueva ley estatal, vigente desde enero de 2020, indica que las jurisdicciones locales deben otorgar a los propietarios hasta 5 años para que una unidad cumpla con la normativa si no se determina que existe un problema de salud o seguridad con la unidad sin permiso. Hasta el momento, según nuestra experiencia, la mayoría de las jurisdicciones determinan que existe un problema de salud o seguridad, por lo que aún no hemos observado esta demora en la aplicación de la normativa. Para obtener información más detallada, recomendamos ver este seminario web a la carta de la Coalición Casita sobre ADU sin permiso .
Construcción
¿Cuál es la diferencia entre una ADU construida en el sitio y una prefabricada o fabricada?
Construcción en el sitio/Tradicional: una ADU construida de manera tradicional se diseña y construye específicamente según sus preferencias y su propiedad y se construye en el sitio (“construcción tradicional”). Esta opción permite una gran cantidad de personalización y la realización de cambios menores durante el proceso de construcción.
Prefabricadas/panelizadas/modulares: estas unidades ADU se construyen parcialmente o en su mayor parte en una fábrica y luego se envían a su sitio para ensamblarlas. A veces, la empresa incluirá todos los servicios en su tarifa (“llave en mano”), incluida la ayuda con los permisos y todas las tareas de construcción en el sitio (por ejemplo, colocar los cimientos, conexiones de servicios públicos, etc.). Otras veces, necesitará contratar a profesionales adicionales para que lo ayuden.
¿Cuánto costará construir una ADU?
Nuestra Calculadora de ADU es un excelente punto de partida para elaborar un presupuesto. Ofrece una estimación aproximada de costos e ingresos y le ayudará a comprender cómo las decisiones pueden afectar su presupuesto a lo largo del tiempo. En general, es útil evitar tener un presupuesto fijo al explorar sus opciones. El costo de construir una ADU suele oscilar entre $30,000 para una ADU con reforma interior sencilla, hasta más de $400,000 para una ADU independiente grande con acabados de alta gama en un terreno en ladera. El costo por pie cuadrado es una buena forma de estimar, aunque también puede variar; un valor aproximado es $450 por pie cuadrado para construcción y otros costos (diseño, honorarios, etc.), dependiendo del diseño y los materiales elegidos.
Consulte más detalles sobre los costos, incluyendo diseño, permisos y construcción, en nuestro Manual de ADU . Consulte también nuestra entrada de blog sobre 5 costos ocultos .
¿Cómo encuentro un contratista?
Si no utiliza una empresa de diseño y construcción, deberá encontrar un contratista que se haga cargo de la fase de construcción de su ADU.
Primero, solicitará ofertas. Consulte nuestro Manual de Trabajo para obtener más detalles sobre qué busca en una oferta, qué otra documentación debe recopilar de los posibles contratistas y qué buscar en sus candidatos. Le conviene obtener al menos tres ofertas para comparar. Los costos de construcción típicos para unidades de vivienda unifamiliares nuevas e independientes oscilaban entre $400 y $600 por pie cuadrado a partir de mayo de 2023.
Cuando tenga ofertas, puede comenzar a seleccionar a su contratista. Consulte nuestro Manual de trabajo para obtener más detalles sobre cómo comparar ofertas y elegir la mejor opción para usted.
Antes de contratar a un contratista, asegúrese de verificar su licencia y seguro, y cuando le presenten un contrato, revíselo todo detenidamente. Consulte nuestra Guía (LINK) para más detalles.
¿Cómo puedo mantener bajos los costos de construcción?
Los costos de construcción de su segunda unidad variarán significativamente dependiendo de las preferencias personales, las condiciones del sitio, la ubicación y muchos otros factores.
Tamaño: A pesar de lo que muchos piensan, las unidades de vivienda unifamiliares más pequeñas pueden costar casi lo mismo que las más grandes. Muchos costos, como los de los cimientos, la cocina y el baño, solo aumentan levemente en el caso de las unidades de vivienda unifamiliares más grandes. Los costos de la cocina oscilan entre $25 000 y $50 000, y cada baño oscila entre $15 000 y $25 000.
Tipo: Las construcciones nuevas, tanto independientes como adosadas, suelen ser las más caras. Las reformas de garajes no son mucho más baratas que las construcciones nuevas, si es que lo son. Las reformas de espacios interiores (sótanos o de otro tipo) suelen ser las más baratas.
Otros factores que afectan el costo:
- Calidad de los trabajos de acabado interior y comodidades.
- Forma arquitectónica y detalles
- Alcance de las actualizaciones de servicios públicos, estructurales, mecánicas, eléctricas y de plomería requeridas
- Mejoras necesarias en el sitio (aceras, alcantarillado y agua)
- Si se requieren rociadores
- Complejidad del lote (pendiente, árboles, fallas, etc.)
¿Cuanto tiempo dura la construcción?
La construcción tradicional demora entre 6 y 12 meses, aunque esto varía según las particularidades del proyecto. Las etapas de la construcción incluyen:
- Preparación del sitio: 1-2 meses
- Fundación: 1 mes
- Paredes, techo, puertas: 1-2 meses
- Fontanería y electricidad: 1-2 meses
- Aislamiento y paneles de yeso: ½-1 mes
- Instalaciones y acabados: 1-2 meses
- Toques finales: ½-2 meses
¿Cuáles son mis responsabilidades durante la construcción?
Si bien su contratista dirigirá el proceso de construcción, usted tendrá las siguientes responsabilidades:
- Manténgase en contacto con su contratista y establezca un cronograma para registrarse.
- Camine periódicamente por el área de construcción para supervisar la calidad del trabajo y asegurarse de que el trabajo esté progresando de la manera esperada.
- Esté preparado para tomar decisiones sobre los detalles (artefactos de iluminación, electrodomésticos y otros materiales) de manera oportuna para que su contratista pueda cumplir con el cronograma.
- Cumpla con el contrato que aceptó, incluidos los cambios descritos específicamente en un formulario de orden de cambio.
- Aunque su contratista generalmente organizará las inspecciones requeridas de la ciudad o de los servicios públicos, es su responsabilidad como propietario de la propiedad asegurarse de que las inspecciones se realicen según lo requerido.
Alquiler y mudanza
¿Qué pasa con el dinero que podría ganar alquilando la ADU?
Los ingresos por alquiler son uno de los principales beneficios de tener una ADU o JADU en su propiedad; para muchas personas, les brinda flexibilidad en su presupuesto o una oportunidad de aumentar sus ahorros. Nuestra Calculadora de ADU puede ayudarlo a estimar cuánto ingreso por alquiler podría generar su nueva unidad. Tenga en cuenta que muchas ubicaciones no permiten que las ADU se alquilen por menos de 30 días a la vez; confirme con el personal de planificación local de su comunidad.
¿Cuándo estará lista mi ADU para mudarme?
Una vez que se complete la inspección final, su unidad de vivienda unifamiliar estará lista para mudarse. Asegúrese de que los servicios públicos estén configurados, se haya establecido una dirección y se hayan realizado otros preparativos. Consulte la página Alquiler y mudanza para conocer más responsabilidades de ser propietario.
¿Qué necesito saber para convertirme en propietario?
Alquilar una unidad de vivienda adicional (ADU) conlleva muchas responsabilidades, como comprender las leyes de vivienda locales y estatales, formalizar un contrato de arrendamiento, encontrar y gestionar un inquilino y mantener la propiedad alquilada. Es importante comprender las leyes, ya que pueden afectar aspectos como futuros aumentos de alquiler, cambios de uso a lo largo del tiempo, desalojos de inquilinos y la mudanza de familiares a la unidad.
Consulte nuestro Libro de trabajo para obtener recursos sobre cómo comprender las leyes de alquiler, los derechos de los inquilinos y más, y nuestros Ejercicios para obtener ayuda con los términos de su contrato de alquiler.
¿Se puede utilizar una ADU o JADU como alquiler a corto plazo o vacacional?
Muchas ubicaciones no permiten que las ADU se alquilen por menos de 30 días a la vez: confirme con el personal de planificación local de su comunidad.
¿Existen recursos locales para los propietarios?
¡Sí! El Programa de Alquileres Comunitarios Reales , una iniciativa de la Asociación de Fideicomisos de Tierras Comunitarias de West Marin (CLAM), ofrece incentivos a los propietarios para que creen alquileres en sus propiedades y fijen alquileres razonables. La Autoridad de Vivienda de Marin ha establecido el Programa de Asociación de Propietarios , cuyo objetivo es ampliar las oportunidades de alquiler para las familias que poseen vales de elección de vivienda.
