Aprendiendo las reglas

No es obligatorio que les cuentes a tus vecinos sobre tu ADU, pero siempre es una buena idea comunicarte con ellos al comienzo del proceso. Tu proyecto se desarrollará mejor si los mantienes informados y es posible que tengan excelentes ideas para tu proyecto.

Algunas jurisdicciones proporcionan un aviso de cortesía sobre un proyecto a las propiedades circundantes.

Si vive en una asociación de vecinos o de propietarios, hable con su representante o con la junta directiva al comienzo del proceso. No pueden impedirle construir o alquilar una unidad de vivienda adicional, pero es posible que tengan pautas que deba conocer para el diseño y la construcción. Según el lugar donde viva, es posible que se requiera la aprobación por escrito de su asociación de propietarios antes de que su ubicación permita la construcción de su unidad de vivienda adicional.

En casi todos los casos, ¡sí! Las unidades de vivienda unifamiliares y las unidades de vivienda unifamiliares están permitidas en cualquier zona unifamiliar o multifamiliar. Si se permiten los edificios residenciales, las unidades de vivienda unifamiliares casi siempre también están permitidas (con excepciones limitadas por razones de seguridad, tráfico y agua).

La ley estatal ahora permite que una propiedad unifamiliar tenga varias ADU, y algunas comunidades permiten incluso más. Consulte con su personal local antes de planificar varias ADU. Las propiedades multifamiliares, como dúplex, tríplex y edificios de apartamentos, pueden tener dos ADU independientes o hasta el 25 % del número de unidades, según la propiedad. Si le interesa construir ADU en una propiedad multifamiliar, hable con el personal para obtener más información. Los promotores que construyen viviendas nuevas o multifamiliares pueden incluir ADU simultáneamente; consulte con el personal.

Los propietarios pueden convertir estructuras legalmente construidas (garaje, granero, estudio de arte, etc.) en una ADU o JADU. Las JADU pueden transformarse a partir de un garaje adjunto (pero no de uno independiente). Consulte esta guía completa sobre conversión de garajes en ADU de la Coalición Casita.

No es necesario reemplazar la plaza de aparcamiento si se convierte el garaje en una unidad de vivienda adicional (ADU), pero podría ser necesario si se convierte en una unidad de vivienda adicional (JADU); consulte con el personal local. Los permisos de demolición para un garaje independiente existente pueden tramitarse al mismo tiempo que los permisos para la ADU. Tenga en cuenta que la conversión de garajes en ADU puede requerir importantes barreras de humedad y otros elementos de diseño para cumplir con los códigos de construcción.

 Generalmente, las unidades de vivienda unifamiliar (ADU) pueden tener desde 150 pies cuadrados (14 metros cuadrados) hasta 1,000 pies cuadrados (93 metros cuadrados). Las ADU Junior (JADU) pueden tener hasta 500 pies cuadrados (46 metros cuadrados). Consulte las Normas Locales para ADU para obtener más detalles sobre altura, retranqueos y otras normas, y nuestra Guía para obtener información más detallada sobre las leyes importantes para ADU.

Según la ley estatal, se puede construir una unidad de vivienda adicional (ADU) de al menos 800 pies cuadrados (74,5 m), siempre que los retranqueos traseros y laterales sean de al menos 1,2 m (4 pies) y la altura no supere los 4,8 m (16 pies). En estos casos, no se aplican las normativas locales, como la cobertura del terreno, la superficie construida y otras. De lo contrario, los límites de tamaño dependen de su propiedad y de las normas de su comunidad.

Según la ley estatal, las normas sobre los retranqueos, la cobertura del lote y los requisitos de espacio abierto no pueden impedirle construir una ADU de 800 pies cuadrados, siempre que la ADU tenga retranqueos de al menos 4 pies y no supere los 16 pies de altura. Los retranqueos frontales tampoco pueden impedirle construir una ADU de 800 pies cuadrados, lo que significa que una ADU puede estar en un patio delantero, pero solo si no es posible colocarla en la parte trasera o lateral.

Las propiedades multifamiliares, como dúplex, tríplex y edificios de apartamentos, pueden tener varias unidades de vivienda adicional (ADU), pero no unidades de vivienda adicional (JADU). Si le interesa construir unidades de vivienda adicional (ADU) en una propiedad multifamiliar, consulte con el personal para obtener más información. Los promotores que construyen viviendas nuevas o multifamiliares pueden incluir unidades de vivienda adicional (ADU) simultáneamente; consulte con el personal.

Los propietarios de JADU deben vivir en la unidad principal o JADU, y esto deberá registrarse en una restricción de escritura de la propiedad.

No se requiere ocupación del propietario para las ADU.

El estacionamiento es una preocupación mucho menor que antes. Las JADU no requieren un nuevo lugar de estacionamiento. Consulte las reglas locales de las ADU para ver qué estacionamiento puede ser necesario en su ubicación.

No se requiere estacionamiento si:

1. A media milla de distancia a pie del transporte público (incluido el ferry);
2. Dentro de un distrito arquitectónica o históricamente significativo;
3. Se requieren permisos de estacionamiento en la calle y no se proporcionan a los ocupantes de la ADU;
4. Ubicado a una cuadra del acceso para compartir autos, o
5. Construido como parte de un nuevo proyecto de vivienda.

En la mayoría de los casos, si la casa principal no cuenta con rociadores contra incendios, la ADU/JADU no estará obligada a instalarlos. Sin embargo, existen algunas excepciones a esta regla en las que podrían ser necesarios:

• Si construye una ADU más grande que el 50 % de la casa principal
• Si construyes sobre un garaje
• Si la ADU está a más de una cierta distancia de la calle (normalmente 150′) o de la boca de incendios más cercana (normalmente 400′)

Consulte con el Departamento de Planificación local y el Jefe de Bomberos para obtener detalles exactos una vez que haya desarrollado más su proyecto.

Las conexiones de servicios públicos pueden tener importantes impactos en el diseño y la programación, por lo que es bueno pensar en ellas desde el principio.

En general, es más económico conectar los servicios de la ADU a la casa principal que construir nuevas derivaciones de agua y alcantarillado a la red principal en la calle, o un segundo conjunto de líneas eléctricas desde el poste. En algunos casos, sobre todo si su ADU es más grande (más de 750 pies cuadrados), podría ser necesario construir nuevas conexiones. Es recomendable consultar este tema con su jurisdicción al inicio del proceso de diseño.

La mayoría de las viviendas necesitarán actualizar el panel eléctrico principal y, posiblemente, el servicio eléctrico de la propiedad. Esto implicará la contratación de un electricista y la coordinación con PG&E. Debido a la demanda de servicios de PG&E, el proceso de actualización puede llevar bastante tiempo y a los propietarios se les suele cobrar una tarifa de ingeniería de $1,500 para que PG&E inicie el proceso. Se pueden aplicar cargos adicionales según el estado y el tamaño de los componentes eléctricos que llegan a la propiedad.

Las mejoras típicas de los servicios públicos para una ADU incluyen un panel eléctrico principal de al menos 200 amperios y una línea lateral de alcantarillado de 4″ para toda la propiedad. Si la línea lateral existente es de 3″, es posible que deba reemplazarla por una línea lateral de 4″ hacia la calle para manejar la demanda adicional creada por la ADU. Consulte con su departamento de construcción para obtener más información.

También puede ser necesario mejorar el servicio de agua, en particular cuando se requieren rociadores, como cuando se construye una unidad adicional de vivienda (ADU) sobre un garaje. La escala y el costo de este trabajo dependen en gran medida de la antigüedad de la casa principal y de la infraestructura provista por la jurisdicción. Es importante determinar si será necesario planificar la instalación de rociadores y obtener información sobre el suministro de agua a su propiedad al comienzo del proceso de diseño y licitación. Esta información suele estar disponible en el Departamento de Obras Públicas o Ingeniería.